El impago de una hipoteca puede derivar en el embargo de tu casa. Esto ocurre cuando la falta de pago es prolongada y el acreedor, generalmente un banco, recurre a la justicia para recuperar su dinero.
El embargo también puede ocurrir en otros tipos de préstamos, que aunque no sean hipotecarios, tengan como garantía tu bien inmueble.
Así que, sí, es una posibilidad real. Conoce a continuación cómo funciona el embargo inmobiliario en República Dominicana.
Pasos hacia el embargo inmobiliario en República Dominicana
Un banco no lleva ante un tribunal a un deudor de buenas a primeras. Antes se cumplen unos pasos.
El primero de ellos es cobrar las cuotas adeudadas. Lo primero es tratar de conseguir el pago de las cuotas atrasadas. Para lo cual se sirven de llamadas telefónicas, puede ser de agentes propios o de profesionales de agencias de cobranza.
En estos contactos se busca llegar a un acuerdo de pago, incluso es muy posible que: se le plantee al deudor algún beneficio para que se ponga al día:
- Descuento de parte de lo adeudado si efectúa un solo pago.
- Cuotas más cómodas por un tiempo.
- Alguna modificación (momentánea o más extendida) en la tasa de interés.
- Montos y frecuencias de pagos más flexibles de manera provisional.
Si nada de eso funciona y el cliente sigue en mora; entonces, el banco puede proceder al primer paso hacia el camino legal: el pagaré notarial.
Este es un acuerdo de carácter legal que firman el acreedor y el cliente, con la mediación de abogados. Establece un compromiso de pago, en el que se especifican los montos y los lapsos.
No es bueno dejar de cumplir ese compromiso, pues, el Código Civil de República Dominicana le otorga al pagaré notarial la posibilidad de que funcionarios del Ministerio Público, alguaciles y miembros de la fuerza pública ejecuten la orden de este documento legal.
Es allí cuando se abre la puerta al embargo.
El embargo inmobiliario en República Dominicana
Posteriormente, el caso se discute en un tribunal, que se apodera del caso, lo evalúa y toma una decisión.
Incluso mientras se discute esto en tribunales, el deudor puede llegar a acuerdos con los bancos para saldar lo adeudado y no perder su casa.
Ahora bien, si el tribunal encuentra que hay elementos suficientes para proceder al embargo, emite una sentencia. Desde ese momento corre un plazo de 30 días. Nuevamente, el cliente en mora pudiera pagar y no perder su casa.
Si no lo hace, el embargo es una realidad.
En ese caso, desde que hay una decisión del tribunal, se declaran nulos los contratos de arrendamiento posterior a la hipoteca y que no hubiesen sido consentidos por los acreedores hipotecarios.
Por extensión, también desde ese momento el antiguo dueño o deudor no puede vender, enajenar o hacer tratos con ese inmueble.
Mientras tanto, los abogados del acreedor o del banco introducen en tribunales las condiciones para la venta. Entre ellas un posible precio inicial.
Posteriormente, el tribunal en audiencia pública establece la fecha en la que se hará la adjudicación; es decir, el día en que se pujará o se hará una subasta por el inmueble. De modo que lo recaudado pague la deuda que se tiene con la entidad financiera.
Por cierto, la venta pudiera resultar insuficiente. Pues, si las penalidades, gastos legales y demás multas suben mucho. Dichos gastos tendrá que pagarlos el deudor fuera del inmueble que se venda.
Subasta del inmueble
En los días previos a la puja se publica por la prensa la disponibilidad del bien en subasta. Esto se hace para que otros interesados se inscriban en la puja. En esta se participará por la vía de un abogado.
El día de la subasta se presentan los abogados en el lugar designado por el tribunal. Se realiza la puja, y si no hay más ofertas, el banco se queda con el inmueble. Si otros interesados ofrecen un precio mayor al de las condiciones iniciales, se quedan con la casa o apartamento.
Incluso pudiera pasar que ocho días después de esa adjudicación alguien, ofreciendo como mínimo 20% más que el anterior oferente, quiera comprar el inmueble. En ese caso, el tribunal puede autorizar una nueva puja.
En esas subastas no puede participar el antiguo propietario como interesado, tampoco puede encomendar a un tercero a que puje en su interés.
Cerrada la etapa de puja se produce la sentencia de adjudicación. Este ordena el embargo y el deudor o antiguo propietario debe abandonar la posesión de los bienes.
Tal como reza el artículo 712 del Código Civil dominicano: “Tan pronto como se notificare la sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviese ocupando a cualquier título que fuere los bienes adjudicados”.
Como habrás notado a lo largo de este proceso, incluso legalmente hay varios espacios para negociar y pagar, de modo que se evite la cesión del inmueble. Siempre es mejor hacer los esfuerzos para saldar los compromisos crediticios y evitar pérdidas mayores.